¿Debo pagar impuestos por heredar una casa en México? Esto establece el SAT en 2026
Aunque recibir una vivienda en herencia no genera ISR inmediato, existen obligaciones fiscales, costos notariales y trámites que deben cumplirse para evitar sanciones
Heredar una casa en México está exento del Impuesto Sobre la Renta, pero implica declarar el bien ante el SAT, pagar impuestos locales como el ISAI y cubrir gastos notariales y de registro.
De acuerdo con la legislación vigente en México, recibir una vivienda por herencia no implica el pago del Impuesto Sobre la Renta (ISR). Esta exención aplica al momento de la transmisión del bien, siempre que se cumplan los requisitos establecidos en la ley.
Sin embargo, esto no significa que el trámite esté libre de obligaciones. El beneficiario debe reportar la herencia ante el Servicio de Administración Tributaria (SAT), especialmente si el valor del inmueble supera los 500 mil pesos.
Cuando el monto heredado excede los 500 mil pesos, es obligatorio incluirlo en la declaración anual. En caso de no hacerlo, el SAT puede detectar inconsistencias fiscales, solicitar aclaraciones y aplicar sanciones.
Aunque en montos menores no es obligatorio declarar, especialistas recomiendan conservar todos los documentos que acrediten el origen legal del bien.
ISAI y gastos notariales: los principales costos
Al formalizar la herencia, el heredero debe cubrir el Impuesto Sobre la Adquisición de Inmuebles (ISAI), un gravamen estatal que suele oscilar entre el 2% y 4.5% del valor de la propiedad.
A este pago se suman los honorarios notariales, derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y otros gastos administrativos, que en conjunto pueden representar entre el 4% y 8% del valor del inmueble.
Por ejemplo, para una vivienda valuada en 1.5 millones de pesos, el costo total del proceso puede ir de 68 mil a 75 mil pesos.
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Documentos necesarios para escriturar la propiedad
Para completar el proceso legal, se requiere presentar documentación básica como el acta de defunción del propietario original, identificación oficial del heredero, testamento o declaratoria de herederos y los papeles que acrediten la propiedad.
El notario público es quien coordina el procedimiento, calcula los impuestos correspondientes y gestiona el registro oficial del inmueble.
¿Qué pasa si decides vender la casa?
En caso de vender la propiedad heredada, el dueño deberá pagar ISR sobre la ganancia obtenida. Este cálculo se basa en la diferencia entre el valor de adquisición y el precio de venta.
Existen beneficios fiscales si se trata de la vivienda habitual, siempre que se cumplan ciertos requisitos, como haber habitado el inmueble durante al menos cinco años.
Para el ejercicio fiscal 2026, no se contemplan nuevos impuestos federales sobre herencias, de acuerdo con la Ley de Ingresos de la Federación. Aunque existen propuestas para gravar grandes patrimonios, estas aún se encuentran en discusión y no han sido aprobadas.
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